(Dépêche de l’AFP) – Le dispositif « Scellier », destiné aux investisseurs qui achètent pour louer des logements neufs et qui devait cesser à la fin 2012, devrait être prolongé jusqu’à la fin 2015, a-t-on appris mercredi de sources proches du gouvernement.

Plus-values immobilières

La plus-value brute sera réduite selon les abattements progressifs suivants :

. 2 % pour chaque année de détention au-delà de la 5ème

. 4 % pour chaque année de détention au-delà de la 17ème

. 8 % pour chaque année de détention au-delà de la 24ème.

Exonération pour durée de détention supérieure à 30 ans.

Suppression de l’abattement fixe de 1 000 €.

Les diverses exonérations ne sont pas remises en cause notamment pour cession de la résidence principale.

L’intention de neutraliser l’inflation a été abandonnée.

Mesures applicables :

. à compter du 1er février 2012 aux plus-values de cessions de biens immobiliers ou de droits sociaux relatifs à ces biens immobiliers intervenues

. à compter du 25 août 2011 aux plus-values d’apport de biens immobiliers ou de droits sociaux relatifs à ces biens immobiliers à une société dont la personne à l’origine de l’apport, son conjoint, leurs ascendants et leurs descendants ou un ayant droit à titre universel de l’une ou plusieurs de ces personnes est un associé ou le devient à l’occasion de cet apport.

Formalité fusionnée

A compter du 1er novembre 2011, le délai sera réduit à un mois (au lieu de 2 mois actuellement).

En cas d’adjudication, le délai reste de 2 mois.

Pour rappel : les formalités de plus-value (déclaration et paiement) s’effectuent lors de la formalité fusionnée.

Cessions de parts de société à prépondérance immobilière

A compter du 1er novembre 2011, lorsqu’elles sont réalisées à l’étranger et quelle que soit la nationalité du cédant ou du cessionnaire, les cessions de parts de personnes morales françaises ou étrangères dont l’actif est principalement constitué d’immeubles ou droits immobiliers situés en France, devront :

. être constatées dans le délai d’un mois par un acte authentique reçu par un notaire exerçant en France

. être enregistrées dans le délai d’un mois à compter de la date de l’acte (droit de 5 %).

Prélèvements sociaux

A compter du 1er octobre 2011,  les prélèvements sociaux passeront de 12,3 à 13,5 %, soit une taxation des plus-values immobilières des résidents fiscaux français au taux de 32.5 %.

Le « PTZ + » est le nouveau dispositif d’aide gouvernementale qui entrera en vigueur à partir du 1er janvier 2011. Pour la Ministre de l’Économie, Madame Christine Lagarde, ce nouveau dispositif se veut plus simple et efficace pour remplacer « un maquis compliqué d’aides ».

Avertissement : cette page recense les modalités du PTZ+ ou Prêt à taux zéro renforcé au fur et à mesure qu’elles sont connues ou annoncées par les autorités. Ces modalités sont susceptibles d’évoluer tant qu’elles n’ont pas été publiées au Journal Officiel. Pour rester informé des évolutions, revenez régulièrement sur cette page.

Les barèmes du PTZ+

14 septembre 2010 – Les nouveaux barèmes du PTZ-Plus ont été communiqués par le Ministère du développement durable.

17 novembre 2010 – Le projet de loi de finances 2011 a été voté par les députés. La loi comporte des dispositions modifiant le mécanisme.

Montant de l’opération

Le montant maximal retenu pour une opération est en forte augmentation par rapport au PTZ actuel :

Le montant du PTZ+

Le tableau ci-dessous donne les quotités sur le montant de l’opération. Les pourcentages indiqués sont ceux de la première mouture du dispositif. Ils seront modifiés dans les barèmes définitifs. En hausse : la quotité pour le neuf en zone C. En baisse : pour les logements neufs non BBC ; pour l’ancien, une distinction pour l’étiquette énergie G.

¹ La performance énergétique est retenue lorsque le logement bénéficie d’une « étiquette énergie » A, B, C ou D.

Comme actuellement, le montant du PTZ ne doit pas dépasser non plus le montant total des autres prêts de plus de deux ans finançant l’opération (autrement dit, le PTZ ne doit pas représenter plus de la moitié du plan de financement).

Les durées de remboursement

Les durées de remboursement du Prêt à taux zéro s’échelonne de 30 ans (pour les plus modestes) à 5 ans (pour les plus aisés) avec 10 profils différents de remboursement. Un peu comme le dispositif actuel, les durées les plus longues comportent une période de différé partiel (mais pas de différé total).

Le profil de remboursement à appliquer est déterminé en fonction de la zone géographique du logement, des tranches de revenus et de la composition familiale (via un coefficient familial corrigeant les revenus). NB : Ces barèmes précis des revenus ne sont pas encore disponibles.

Par ailleurs, il est possible de moduler le PTZ+, à la demande de l’emprunteur :

• en réduisant au maximum de moitié le montant du PTZ lorsque le total des périodes de remboursement est inférieur ou égal à 8 ans (soit un profil de remboursement 9 ou 10).
• en réduisant la première période de remboursement jusqu’à un minimum de 4 ans.

Les revenus

Selon le projet de loi de finances pour 2011 (et afin d’éviter les effets d’aubaine), le montant total des ressources à prendre en compte pour l’offre de prêt s’entend du plus élevé des deux montants suivants :

• La somme des revenus fiscaux de référence des personnes destinées à occuper à titre principal le logement, au titre de l’avant-dernière année précédant celle de l’offre de prêt. (C’est à dire l’année fiscale 2009 pour une offre en 2011.)
  Dans le cas où la composition du ou des foyers fiscaux de ces personnes inclut, l’année retenue pour la détermination du montant total des ressources, des personnes qui ne sont pas destinées à occuper à titre principal le logement, le ou les revenus fiscaux de référence concernés sont corrigés afin de ne tenir compte que des personnes destinées à occuper à titre principal le logement, le cas échéant de manière forfaitaire ;
• Le coût total de l’opération divisé par 10.

Calculez un PTZ-Plus

1) Déterminez la zone géographique de votre logement

2) Calculez le montant retenu pour l’opération : c’est le montant du bien, plafonné par le tableau n°1.

3) Multipliez par le pourcentage retenu dans le tableau n°2 pour obtenir le montant du PTZ+. Ce montant ne devant pas représenter plus de la moitié du montant total des prêts pour cette acquisition.

PTZ+ ou le prêt à taux zéro renforcé

Ce nouveau dispositif est réservé aux primo-accédants et n’est pas soumis aux conditions de ressources.

Le montant de l’aide est modulé en fonction de la zone géographique et des performances énergétiques du logement. Jusqu’à présent, le découpage se faisait en 3 zones (A, B ou C). Avec le PTZ+, le découpage se fait en 4 zones (la zone B est subdivisée en B1 et B2) comme pour les autres dispositifs.

Textes officiels

Décret n° 2010-912 du 3 août 2010 (JO du 5/8). Ce décret a été publié deux jours seulement après l’annonce de Madame Lagarde d’un Prêt à taux zéro renforcé. Il rétablit, à partir du 1er janvier 2011, le prêt à taux zéro tel qu’il fonctionnait jusqu’au 14 janvier 2009, mettant ainsi fin au « doublement du prêt à taux zéro » dans le neuf. Concrètement, en 2011, le montant du PTZ sera de 20% du coût retenu de l’opération et de 30% en zone urbaine ou sensible (ZUS / ZFU) que ce soit dans le neuf ou dans l’ancien.

Dans le cadre de la réduction des déficits publics, le Gouvernement s’est engagé à diminuer le coût des dépenses fiscales. Afin d’atteindre cet objectif, il est proposé, en complément des autres mesures du projet de loi de finances, de réduire d’un pourcentage identique chacun des avantages fiscaux retenus dans le champ d’application du nouveau dispositif.

Avantages fiscaux concernés.

Cette mesure consisterait à appliquer une réduction globale de 10 % aux réductions et crédits d’impôt compris dans le champ de l’actuel plafonnement global de certains avantages fiscaux à l’impôt sur le revenu.

Cela étant,  afin de préserver les publics fragiles, elle ne serait pas non plus appliquée à l’investissement locatif dans le logement social outre-mer. En outre, afin de garantir le montant des financements des investissements outre-mer, le taux légal de rétrocession de la réduction d’impôt à l’exploitant ultramarin serait relevé, selon le cas, de 60 % à 66,66 % ou de 50 % à 56 %, de façon à ce que seul l’investisseur supporte les effets de la diminution de l’avantage fiscal.

Modalités d’application.

Cette réduction s’appliquerait au taux de chaque avantage concerné, ainsi qu’au plafond d’imputation de ces avantages, lorsqu’il existe.
Par ailleurs, cette réduction des avantages fiscaux ne serait pas prise en compte pour le calcul du droit à restitution au titre du « bouclier fiscal ».

Modalités d’entrée en vigueur.

Ces dispositions seraient applicables à compter de l’imposition des revenus de l’année 2011 pour des dépenses payées à compter du 1er janvier 2011. Ainsi, les reports et étalements de réductions d’impôt acquises pour la première fois au titre d’années antérieures ne seraient pas concernés par la mesure.
Seraient également exclus du champ de la mesure les avantages fiscaux acquis à compter de l’imposition des revenus de l’année 2011, mais qui trouvent leur fondement dans une décision d’investissement immobilier formalisée avant le 1er janvier 2011 (l’acquisition de la résidence principale pour les intérêts d’emprunt y afférents, les investissements immobiliers locatifs).

En 2015, ils seront obligatoires dans tous les lieux d’habitations et pris en charge par l’occupant qu’il soit propriétaire ou locataire.

(Source : Le Gofar immobilier)

Elle s’adresse à tous les particuliers français qui souhaitent investir dans l’immobilier locatif. Connue aussi sous le nom de LMNP Scellier. Elle vise à promouvoir l’investissement locatif dans le neuf en devenant propriétaire d’un logement meublé.

On entend par meublé, les résidences de service pour étudiants, les résidences de tourisme classées, les résidences pour retraités ou personnes handicapées. Ces résidences offrent des services tels que l’accueil, le petit-déjeuner, le ménage…

Le loyer est garanti par un bail commercial d’une durée de 9 ans et la gestion locative est suivie par l’exploitant de la résidence. Les avantages fiscaux en 2010, permettent une réduction d’impôts de 25 % et à compter de 2011-2012, de 20 % du prix d’achat du logement neuf.

Les avantages :

Etalée sur 9 ans, la réduction d’impôt est reportable sur une durée de 6 ans, si la totalité de la réduction d’impôt venait à surpasser le montant de l’impôt à payer. La TVA d’un montant de 19,6 % versée au moment de l’acquisition est récupérable.

(Soource : Le Gofar immobilier)

Le dispositif Scellier Classique

Une réduction d’impôt exprimée en pourcentage du prix d’achat du logement neuf (dans la limite de 300 000 €), tous les ans pendant 9 ans et qui diminue au fur et à mesure des années. Le bailleur s’engage à louer un logement pendant 9 ans minimum en tant que résidence principale d’un locataire en respectant un plafond de loyer.

Plafond de foyer au m2/mois

Astuces et autres avantages fiscaux en loi Scellier classique

• Si votre impôt, une année donnée, est inférieur à la réduction d’impôt Scellier classique, vous pouvez utiliser le solde de réduction d’impôt non utilisé sur votre impôt des 6 années suivantes.
• Si au moment de faire votre bilan financier annuel vous constatez un déficit, ce dernier viendra diminuer votre revenu imposable. L’imputation du déficit foncier se cumule avec la réduction d’impôt Scellier classique.
• L’acquisition du logement est possible dans le cadre d’une SCI.
• Vous pouvez louer à vos descendants (enfants et petits-enfants) et ascendants (parents ou grands-parents) à condition qu’ils ne fassent pas partie du foyer fiscal du contribuable.

Le dispositif Scellier Intermédiaire

Le dispositif « Scellier intermédiaire » correspond

• sur une période de 9 ans au « Scellier classique » avec une réduction d’impôt de 25 % à 18 % ( en fonction de la date d’achat) du prix d’achat du logement neuf (dans la limite de 300 000 €) réparti linéairement sur cette durée
• à partir de la 10e année à un amortissement complémentaire de 2 % du prix de revient par an pendant encore 6 ans si vous poursuivez la location jusqu’à la 15e année. Le bailleur s’engage à louer un logement pendant 9, 12 ou 15 ans, en tant que résidence principale d’un locataire, en respectant un plafond de loyers* et de ressources**.

* Plafond de loyer au m2/mois :

Astuces et autres avantages fiscaux en loi Scellier intermédiaire dit « social » :

• Si votre impôt, une année donnée, est inférieur à la réduction d’impôt Scellier intermédiaire, vous pouvez utiliser le solde de réduction d’impôt non utilisé sur votre impôt des 6 années suivantes.
• Vous bénéficiez d’une déduction spécifique de 30 % sur les loyers perçus et à déclarer.
• Si au moment de faire votre bilan foncier annuel vous constatez un déficit, ce dernier viendra diminuer votre revenu imposable. L’imputation du déficit foncier se cumule avec la réduction d’impôt Scellier intermédiaire.
• L’acquisition du logement est possible dans le cadre d’une SCI.

Le Scellier BBC (Bâtiment Basse Consommation)

Avec la loi de finance 2010, le dispositif Scellier qui reste une opportunité exceptionnelle pour investir et défiscaliser, s’est vu compléter d’une « éco-conditionnalité » mesure en faveur des énergies [renouvelables, propres, vertes, écologiques], issue du Grenelle Environnement.

Il s’adresse aux bâtiments dont la valeur moyenne de consommation varie entre 40 et 65 kWh/m2/an et répondant à la norme BBC. Les investisseurs peuvent jusqu’au 31 décembre 2010, réaliser leur acquisition en profitant des 25 % de réduction d’impôt de la loi de défiscalisation. Mais en 2011, les normes en vigueur (exemple RT 2005) ne suffiront plus à obtenir le label « Scellier ». Par conséquence, les Promoteurs-Constructeurs vont devoir proposer à cette date des « Bâtiments Basse Consommation », s’ils veulent continuer à attirer les investisseurs privés et leur faire bénéficier de la totalité des 25 % de réduction d’impôts du « Scellier Vert ».

** Plafonds de ressources des locataires en Scellier intermédiaire sont :

Les revenus pris en compte sont les revenus cumulés de chaque personne vivant dans le foyer du locataire, au titre de l’avant dernière année précédant la signature du contrat de bail.

Les plafonds sont revalorisés au 1er janvier de chaque année en fonction de la variation de l’indice des prix de l’INSEE.

TABLEAU RECAPITULATIF DU DISPOSITIF SCELLIER

Scellier : rien ne changera avant 2011

En Scellier, la zone C redevient éligible au cas par cas…

Certaines communes pourront devenir éligibles dès lors que le logement fait l’objet d’un agrément délivré par le ministre du logement après avis du maire ou du président de l’établissement public de coopération intercommunal territorialement compétent en matière d’urbanisme.

Un logement par an par contribuable

Le Scellier et Scellier intermédiaire

Des dispositifs mobilisables dans l’ancien sous certaines conditions :

• Le bâtiment doit être situé en zone A, B1 ou B2.
• Acquis à compter du 1er janvier 2009 et doit être destiné à la location (après travaux).

Le dispositif Scellier permet de déduire d’une part le prix initial d’acquisition et d’autre part les travaux de réhabilitation du logement.

Un diagnostic, avant et après travaux, est nécessaire pour apprécier les conditions de décence et de performances techniques comparables aux logements neufs. Mais attention, on parle de réhabilitation et non de rénovation. Le logement doit avoir la « consistance » du neuf.

(Source : Le Gofar immobilier)

Le Borloo Ancien s’applique aux logements conventionnés loués à compter du 1er octobre 2006.

Le dispositif Borloo Ancien – 30 %

Avec une réduction de 30 % sur vos loyers imposables pendant toute la période d’engagement de location, lorsque vous acceptez de conventionner avec l’ANAH à un niveau de loyer et de ressources intermédiaires*. Cela signifie que le bailleur pratique un loyer inférieur d’environ 30 % à celui du marché.

Plafond de loyer au m2/mois (hors charge) :

Le dispositive Borloo Ancien – 60 %

Avec une réduction de 60 % sur vos loyers imposables pendant toute la période d’engagement de location, lorsque vous acceptez de conventionner avec l’ANAH à un niveau de loyer et de ressources dit « social » ou « très social ».

Cela signifie que le bailleur pratique un loyer inférieur d’environ 60 % à celui du marché, basé sur les loyers de niveau PLUS dans le secteur du logement « social », ou PLA-i dans le secteur du logement « très social ».

Le dispositif Borloo Ancien - 70 %

Avec une déduction de 70 % sur vos loyers imposables (secteur « intermédiaire », « social » ou « très social ») lorsque la location est consentie à un organisme public ou privé, en vue de la sous-location ou l’hébergement, à usage d’habitation principale, de personnes physiques en difficulté ou dont la situation nécessite une solution de transition.

Il concerne les logements classés dans les zones géographiques où demeure un déséquilibre entre l’offre et la demande de logements.

Contrairement aux dispositifs fiscaux comprenant un régime d’amortissement le logement peut avoir été acquis à titre gratuit, ou onéreux, ou déjà détenu par le bailleur.

Le bailleur : personne physique ou société non soumise à l’impôt sur les sociétés (SCI par exemple), s’engage à louer un logement nu à usage d’habitation principale, répondant aux normes de décence.

L’engagement porte sur une durée de six ans en cas de conventionnement sans travaux ou neuf ans minimum, en fonction de l’octroi de subventions par l’ANAH pour la réalisation de travaux.

Astuces et autres avantages fiscaux

A l’occasion du conventionnement, vous pouvez obtenir une subvention de l’ANAH dont le taux varie de 20 à 70 % selon les engagements auxquels vous consentez et le lieu de situation de l’immeuble pour la réalisation des travaux.

Le montant de la déduction étant identique entre conventionnement social ou très social, le choix se fera en fonction des montants de subventions attendues de l’Agence et non selon des critères fiscaux.

Dans le cadre d’un conventionnement social ou très social, l’APL est versée en tiers payant, elle vous est donc directement adressée.

Le titulaire du bail ne peut être un membre du foyer fiscal du propriétaire (ou associé de la société), ni un ascendant ou descendant du propriétaire, ni un ascendant ou descendant de l’un des membres du foyer fiscal du propriétaire.

* Plafonds de ressources intermédiaires :

Le loyer et les ressources des locataires ne doivent pas excéder des plafonds réglementés : se renseigner auprès de l’ANAH.

Pour la location consentie à un organisme public ou privé, les loyers et les ressources s’apprécient, en tenant compte du montant du loyer payé au bailleur par l’organisme, éventuellement du loyer payé par l’occupant à l’organisme et des ressources de la personne occupant le logement.

(Source : Le Gofar immobilier)