Le Pass Foncier

Le prêt d’accession à la propriété à 15 euros par jour

Il est destiné à faciliter l’accession à la propriété des ménages à revenus moyens ou modestes en étalant dans le temps l’effort financier. Le dispositif est prévu pour les opérations engagées au plus tard le 31 décembre 2010.

Il existe deux formes de Pass-Foncier®

Le Pass-Foncier® sous la forme d’un bail à construction :

Il est réservé à la construction ou l’acquisition d’une maison individuelle hors copropriété, il permet de concentrer dans un 1er temps l’effort financier sur le seul remboursement des prêts finançant la construction ; dans la limite d’une durée maximale de 25 ans, tout en sécurisant l’opération en cas de difficultés ; l’acquisition du terrain est reportée à l’issue de la période de remboursement de la construction. En cas de levée d’option, le vendeur offre à l’accédant une garantie de relogement et l’autre de rachat. Le prix de vente du logement ne doit pas excéder un plafond par mètre carré de surface utile.

Le Prêt Pass-Foncier® à remboursement différé :

Pendant une première période, l’emprunteur ne paie que les intérêts ; le remboursement du capital est reporté ultérieurement. Ce prêt est donc applicable aux ventes de logements neufs (en l’état futur d’achèvement et/ou logements neufs achevés), collectifs ou groupés et aux constructions de logements neufs individuels diffus. S’il s’agit d’une opération portant sur une maison individuelle, le choix entre ces deux formules revient au candidat acquéreur.

Les ménages doivent respecter simultanément 3 conditions

• Etre primo-accédant de sa résidence principale (le ménage ne doit pas avoir été propriétaire de sa résidence principale pendant les 2 ans précédant l’opération).
• Disposer de ressources inférieures à un plafond variable en fonction du nombre d’occupants du logement et de la zone géographique d’implantation du logement.

Plafonds de ressources basés sur le PSLA - décret du 7 avril 2009 - (art. 318-29 du CCM)

Nbre de pers.	Pass-Foncier
	Zone A	Zone B et C
1	31 250 €	23 688 €
2	43 750 €	31 588 €
3	50 000 €	36 538 €
4	56 875 €	40 488 €
5 et +	64 875 €	44 425 €

• Etre bénéficiaire d’une aide financière à l’accession sociale minimum (voir tableau ci-après) d’une ou plusieurs collectivités locales ou territoriales du lieu d’implantation du logement.

Il s’agit soit d’une subvention, soit d’une bonification de prêt portant à intérêt.

Plusieurs collectivités peuvent intervenir complémentairement pour atteindre les minima par logement indiqué dans le tableau ci-dessous :

Composition du ménage	Zone A	Zone B et C
3 pers. et -	4 000 €	3 000 €
4 pers. et +	5 000 €	4 000 €

Montant maxima du Pass-Foncier® par logement : 30 % du coût de l’opération (le bâti en CCMI ; le prix de vente en VEFA) dans la limite des plafonds et par zones :

Zone A	Zone B	Zone B2	Zone C
50 000 €	45 000 €	40 000 €	30 000 €

S’imputent sur ces montants les frais d’expertise du foncier et du coût de la construction.

Le plafonnement des prix.

La loi plafonne les prix de vente ou de construction de logements réalisés dans le cadre du Pass-Foncier®, quelle que soit sa forme pour les demandes de permis déposées à compter du 27 mars 2009.

Zone A	Zone B	Zone B2	Zone C
3 932 €	2 637 €	2 302 €	2 014 €

Prix par m2 à partir du 1er janvier 2010.

Mise en place du dispositif

Le cadre financier ainsi validé, le ménage monte son opération de construction ou d’achat de maison individuelle, ou d’appartement, avec le constructeur ou le promoteur de son choix.

Le collecteur « Action Logement » instruit le dossier et prend la décision d’octroi du Pass-Foncier®.

Dans le cas où le montage utilisé resterait celui du bail à construction, il désigne alors une personne morale qui se portera acquéreur du foncier. Lors de la signature de l’acte d’acquisition chez un notaire, cette personne morale signe simultanément un bail à construction au profit du ménage accédant, accompagné d’une promesse de cession du foncier à prix convenu, frais inclus, réactualisé selon le nombre d’année de portage.

L’octroi d’un Pass-Foncier® est exclusif de la possibilité d’obtenir un prêt Accession « Action Logement ».

La sortie du Pass-Foncier®

Pour le cas du bail à construction : la levée d’option d’achat du terrain peut intervenir à tout moment et au plus tard à l’échéance du bail à construction, c’est à dire au terme des 25 ans. Le montant du Pass-Foncier® est alors remboursé à sa valeur d’origine actualisé selon le barème suivant :

• 1,5 % par année de portage pour les ménages relevant du secteur assujetti au « Action Logement »,
• taux de l’inflation annuelle, entre 2 et 4,5 %, par année de portage pour les autres ménages,
• en cas de non levée d’option d’achat au terme du bail à construction, ce dernier est prorogé sur 15 ans maximum, un supplément de loyer permettant alors de payer le prix défini et de devenir propriétaire (loyer + mensualité d’un prêt aux meilleurs conditions de marché).

Pour le cas du Prêt Pass-Foncier®

L’accédant est directement propriétaire du terrain. Le Prêt Pass-Foncier® s’amortit en 2 phases :

• Une première phase de différé d’amortissement du capital (seuls les intérêts et les assurances sont dus mensuellement), d’une durée ne pouvant excéder 25 ans ; durant cette phase, le taux du prêt est de 1,25 % l’an hors assurances pour les ménages relevant du secteur assujetti au « Action Logement », et de 2,50 % l’an hors assurances, pour les autres ménages.
• Une deuxième phase dite d’amortissement du capital, dans le cas où le ménage ne serait pas en situation de rembourser celui-ci au terme de la phase précédente, d’une durée maximum de 10 ans. Durant cette phase, le taux du prêt est alors fixé à 4,50 % l’an, hors assurances pour tous les ménages.

La sécurisation du Pass-Foncier®

Une double sécurisation peut être mise en place pendant la période de différé d’amortissement.

• Une garantie de rachat du logement par une personne morale désignée par le collecteur d’« Action Logement ».
• Une garantie de relogement par une personne morale désignée par le collecteur « Action Logement »

Une Fiscalité avantageuse

• Le bénéfice de la TVA à 5,5 % jusqu’au 31 décembre 2010 (date de l’attestation d’octroi du Pass-Foncier®). En cas de revente du bien avant le terme de 15 ans, les conditions de remboursement du différentiel de TVA sont assouplies.
• Le prix de vente HT du logement vendu en TVA à 5,5 % doit rester inférieur ou égal au prix de vente HT d’un logement identique vendu en TVA 19,6 %.
• Jusqu’à présent, seules les opérations réalisées à l’aide d’un PSLA étaient soumises à un plafonnement du prix de vente. L’extension de cette règle aux opérations bénéficiant d’un prêt Pass-Foncier® répond à une logique de maîtrise de coûts des opérations d’accession sociale à la propriété bénéficiant d’un ou plusieurs avantages fiscaux.

Ce prêt est cumulable avec d’autres aides en faveur des primo accédants :

• le PAS, le Prêt à taux 0 % doublé, voire majoré selon le niveau de ressources de l’acquéreur ;
• au crédit d’impôt sur les intérêts d’emprunt, voire majoré pour les logements «  BBC 2005 » ;
• L’APL peut être octroyée.

Le 1 % logement s’appelle désormais « Action Logement »

Les beaux jours du Pass Foncier® sont comptés

Les ventes de logements à des bénéficiaires d’un Pass Foncier® sont assujetties aux taux réduits de TVA à 5,5 %, dès lors que ces ventes sont « engagées » avant le 31 décembre 2010.

(Source : Le Gofar immobilier)